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关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案

来源:www.timetimetime.net 时间:2019-10-03 编辑:技巧

一,物业管理企业现状的影响和可能带来的不利影响物业服务公司的经营成本随着价格指数和社会需求的增长而上升,成本也在上升。物业管理费不能在同一时期,同一比例提高。企业已经不堪重负,已经达到了不可持续的边缘。从长远来看,它将带来以下不利后果。首先,物业公司将减少服务人员数量并降低服务水平,以维持运营或减少损失,从而降低服务水平。其次,为了节省成本,物业公司可以尝试不修理设备和设施。操作简单,几乎没有维护以减少开支,但增加了安全风险;第三,将加剧或加剧设备设施的老化或损坏过程,形成恶性循环;第四,增加或增加设备设施的能耗,造成不必要的浪费;第五是物业公司没有盈亏,员工福利待遇大打折扣,工作积极性不高,员工流动严重,服务难于保证;第六,所有者或用户对物业服务经常不满意,导致服务与服务之间的矛盾加剧或加剧,纠纷不断。第七,所有者可能会继续要求保护权利,政府职能会继续走访,协调关系并增加政府负担;第八,由于资金不足,造成一系列矛盾,最终造成所有者财产损失,社区动荡或社会不稳定,苏多方损失越来越大。

建议:在《深圳经济特区物业管理条例》(以下称为《条例》)修改中,上述问题得到了改进,以尽可能避免出现严重问题。

2.当前《条例》中的不合理因素以及提出修订建议的原因

(1)政府职能部门的职责

《条例》第四条:规定,绍兴市人民政府物业管理行政主管部门(以下简称邵门市)负责物业管理的监督管理,并履行以下职责.

1,《条例》缺乏及时组织物业管理工作研究,制定物业服务指导价等相应规定。应当规定,政府职能部门应根据市场发展需要,及时制定包括物业服务价格在内的行业发展指导。

财产服务与普通商品不同,在广泛的问题,民生和社会稳定以及人民生活改善方面具有重要意义。如果定价机制不涉及可信的政府决策机构,则各方很难讨论或质疑共识,并且任何一方的力量都无法达成真实合理的意见。在政府指导下运行更容易,更容易,更合理和更具操作性。

建议:《条例》明确规定政府职能部门应及时制定物业管理指导价。

2.基层政府职能的职责不够明确。有必要进一步阐明功能的加强,而不是推or或失败。在实际工作中,基层功能少门遇到了弯路的问题,这是普遍现象。如果不可能成立行业委员会,J。District将调整物业管理费。应当由街道办事处和社区工作站主持。然而,在实际工作中,该公司未能履行其处理价格调整和业主投诉的责任。无法促进工作。如果完善和进一步阐明基层政府的职能,它可能会起到调节或促进作用。

建议:进一步完善政府职能并改善管理体系。

(2)行业理事会的问题

《条例》条款:第2章业主,业主会议,业主委员会和管理条例。

第八条财产的所有者为所有者。业主在物业管理中享有法律,法规规定的权利,并承担法律,法规规定的义务。

第九条财产管理区应当召开业主大会,依法选举业主委员会。物业管理区设立业主大会。业主人数减少,业主一致决定不成立业主代表大会的,业主应当共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第十四条业主大会会议只有在参加会议的业主所拥有的表决权超过物业管理区域的表决权的一半,并且参加会议的业主人数超过总数的一半时,才有效。所有者数量。就建立产业委员会而言,由于:很难实施旧居民区。

问题1:建立行业委员会很困难,需要改进。

以罗湖区为例,改革开放初期开发的商品房主要出口。大部分购买者是海外华人或香港,澳门和台湾。一年四季都很难见到业主。他们主要是投资和出租。罗湖区仅统计出租房屋面积就高达9825,000平方米(据估计,邵县有不少子管理区)。据记录,南湖区罗湖联华大厦共有433户房屋出租,有315户出租。出租率为72.29%;友谊西龙大厦8栋,共1261户,出租990户,出租率为80%; 1995年以前建成的旧住宅区的租金率接近或大于80%。业主不能出席,因此不可能召开业主会议并选举业主委员会。根据罗湖区住房和建筑局的统计,辖区内有763个居住区项目,仅成立342个业主委员会,占44.8%,而在深圳仅为34.98%。建立行业委员会的法规颁布十多年以来,实际情况并不令人满意,而且比例太低,以至于政策制定的合理性需要讨论或改进。

问题2:行业委员会不具有独立的法律地位和承担民事责任的特定能力。

行业委员会是一个松散的组织,既没有明确的经济责任,利益关系也没有明确的法律责任。业主委员会在处理矛盾纠纷的过程中,可以起诉物业服务企业。如果物业服务企业认为行业委员会犯了一个错误,并向人民法院提起诉讼,法院将不会受理此案,因为该组织的非实体组织无法承担责任。因此,已经形成了两种不平等的法律关系,它们不能站在同一法律层面上来发言和处理事务。这种法律地位关系的不平等将不可避免地导致相互关系平等的丧失。这也是一些行业委员会成员的实际工作,因为他们不必承担任何责任,不需要考虑后果,容易发生任意行为,从而使守法者蒙受了损失。

据了解,罗湖区政府正在努力赋予业主委员会法人资格。但是这种法人资格行得通吗?如果发生经济纠纷,假定行业委员会的一方存在过错,有必要赔偿房地产企业的损失,谁来承担费用?显然,这是一个问题。行业委员会本身没有经济依据和条件,行业委员会成员不可能对所有拥有人的个人财产负责。如果物业管理费是由行业委员会收取的,并且已撤回某些费用,那么谁来负责责任监督,公平,公正和合理?如何保证?如果按照登记制度组建和运营一支队伍,程序将变得更加复杂,财产管理费的挪用和成本将明显增加。不断上升,加重所有者的经济负担等问题,恐怕不能一overnight而就,需要认真研究和研究。

建议:修改此条款。

问题3:旧居民区所有者的投票意见很难建立,并且实施规定变成了空话。

《条例》第17条规定,业主大会:的决定应由参加会议的业主拥有的投票权的一半以上以及参加会议的业主的一半或以上的同意。

业主会议应当制定财产管理区专用维修资金(以下简称财产专用维修资金)的使用和更新方案,并作出建筑物及其附属设施的改建决定。超过参与所有者的三分之二的投票权。超过三分之二的业主同意。

如上所述,旧社区根本无法与所有者联系,召开所有者会议并就特定事项进行表决非常困难,或者根本不可行。然后,需要表决的事项无法实施,直接导致《条例》中指定的实施障碍,需要进行调整和修改。

建议:根据不同的情况,在无法召开业主会议和成立业主委员会的情况下,视情况而定,政府职能的职能,例如物业经理或一定数量的业主,共同提交申诉,以及社区工作站和街道办事处的功能。组织机构决定根据该决定实施所有所有者或家庭以及物业经理。

问题4:行业委员会活动的资金不清楚,并且容易引起异议。

《条例》第22条规定:业主会议的费用,业主委员会的费用,业主委员会的津贴和执行秘书的薪水应根据市政府规定的比例从物业服务费中提取政府,并应专门用于特殊目的。尚不清楚所有者大会和行业委员会的财务问题是否标准化,是否容易产生异议。很多时候,业主委员会要求不满意或没有根据的困难。同时,在服务集团有利益,缺乏严格的管理制度和约束机制的情况下,结果容易改变,利益容易最大化,容易产生不同意见或矛盾,不利于社区稳定。据了解,香港社区服务人员是为社区服务的志愿者。无论他们是否可以引用香港的做法,社区成员都不会获得任何报酬。该行业主要能够避免任何个人利益,因此财产所有者的代表将真正代表大多数所有者,土地的无私性很广,社区的矛盾可以减少,并且行业委员会和管理服务自然会减少。

建议:研究其他措施和方法。

问题5:业主委员会成员的条件难以检查,诺言也难以兑现。

《条例》第23条规定:业主委员会成员和候补成员应为物业管理区的自然人所有者或单位所有者授权的自然人代表,并满足以下条件:

(1)具有充分的民事行为能力;

(2)履行业主义务,未缴纳物业服务费和专项维修资金;

(3)遵守法律法规,对公益事业充满热情,责任心强,公信力强,组织能力强。

(四)公司,其配偶及其直系亲属不受为物业管理区提供物业服务的企业及其下属单位的聘用;

(5)书面承诺以积极,及时和全面的方式履行工作职责。

对于行业委员会成员的条件和承诺,实际上存在以下问题:

首先,很难看到某些人的实际意图。根据我们在日常工作中了解和掌握的信息,我们承认社区中有许多人具有公共福利,正直和善良的意识;但邵芬有较高的动机在有个人目的的人中间加入业主委员会。甚至有些在社区内长期犯罪,在其他人群中奔跑或曾有过定罪的人,与此同时,邵芬也更有动机进入业主委员会。有一种吸引人的方法,他们比普通人或诚实,善良和有爱心的人更容易挤入行业委员会成员的行列。由于行业委员会的组织松散,他们无法认真地区分其实际意图,其不良动机很容易获得成功。一旦这些别有用心的人成功加入了行业委员会,他们就不会停下来,直到实现自己的目标。其他人也意识到自己的污点,虽然没有直接参与,但活动的活跃性由发言人代言。这也给社区管理带来了无尽的后果。在我们的社区中有一些典型的例子可以研究。

其次,如果有严格的承诺,当事各方可能会认为一件多一件事情多于一件一件少一件事情,而不是给自己增加麻烦,这是普遍现象。它可能伴随着一些随机的单词,这意味着存在承诺。这种承诺没有严格的组织审查程序,监督和控制,严格的处理措施。如何考虑这一承诺的执行?如何实现呢?如果存在过失和违反承诺,应承担什么责任?没有明确的约束,承诺的实际价值和重要性可能无法实现。

建议:应该进一步研究和改进此类条款。

(3)管理法规

《条例》第46条规定,施工单位应制定《临时管理法规:》,并提交给区长邵门作记录。建设单位到物业销售场所备案后,应当公布临时管理规定。

所有者在其逗留期间应签署《临时管理规约》。 《管理规约》应在业主大会通过后生效。

问题:新社区(建筑物)的所有者在办理入住手续时未满足召开所有者会议的条件,因此无法召开所有者会议。该条款不够清晰,难以引起误解。

提案已修改为:建设单位拟定了新居住区临时管理规定,并报区长邵门备案。记录在财产出售地点备案后,建设单位应当公布临时管理法规。

新住宅区(建筑物)的所有者应签署临时管理协议,并在办理入住手续时遵守法规。逗留两年后,成立业主大会或业主委员会,经修订或新制定的《管理条例》,应在业主大会表决后生效。

(IV)建筑物的重建,建筑物及其附属设施的重建

《条例》第17条规定:业主代表大会的决定,应由参加者的拥有者所拥有的投票权的一半以上和参加者的总数的一半以上予以批准。

业主会议应当制定财产管理区专用维修资金(以下简称财产专用维修资金)的使用和更新方案,并作出建筑物及其附属设施的改建决定。超过参与所有者的三分之二的投票权。超过三分之二的业主同意。

问题1:在无法成立业主委员会的情况下如何做出此类决定?

问题2:如果更新未获得“三分之二”或更多的同意,该怎么办?

实际情况中也有许多类似现象。如果您想改变并发展到收益,那么每个人都会说同样的话。让每个人都为筹款支付费用。许多业主对此保持沉默或强烈反对。有两种不协调的观点和实践。例如,1985年在罗湖建立了一座建筑,历时30年。建筑物的零坡度部分已经老化,制造商停止生产并且不容易购买。操作条件和安全系数降低,并且存在安全隐患,这令人担忧。根据电梯的老化情况和业主的诉求,区人民代表向罗湖区人民政府提出了更新改造旧式消防梯的建议。罗湖区政府已拨出一定数量的资金,以支持旧电梯的翻新。 30%的更新,大中型补丁程序成本。管理办公室已与业主反复谈判,因此无法达成协议。

物业经理仅负责所有者的维护,设备的产权是所有者的大多数。所有者不同意更换,财产管理服务单位不能代表其行事。但是,如果由于设备问题发生安全责任事故,则《深圳电梯管理条例》规定,第一责任由物业公司承担,这显然是不合理,不合格的。这是一个非常严重的问题,不能让物业服务单位承担如此沉重的负担。建议在《条例》修订版中完善和改进要采取的措施。

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