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以股权转让方式转让土地使用权法律问题之研究

来源:www.timetimetime.net 时间:2019-10-17 编辑:原创

一,通过股权转让土地使用权的概念分析

《公司法》规定公司股东应享有:投资受益权,参与公司的经营和管理权,股份或出资的转让权,知情权,剩余财产分配权的索偿权,股票期权,和诉讼权。股权具有私有财产,股东可以根据自由意愿自由转让其股权。这种自由不能被剥夺。土地使用权转让是指土地使用者重新转让土地使用权的行为,包括买卖,交换和赠与。有人认为,公司的股权转让与土地使用权的转让之间没有关联。甚至有很大的不同。首先,前者受股权约束,而后者受财产权约束。股权变动不会导致土地使用权。主题的改变,换句话说,权利仍然属于公司,而后者将导致权利人的直接改变。第二,依法,前者不涉及土地增值问题,因此无需缴纳土地增值税。后者,由于土地使用权主体的变更,转让人因权利转让而具有增值利益,应依法缴纳土地增值税。第三,前者受《公司法》的约束,而后者受《土地管理法》,《房地产管理法》和其他与土地有关的法律法规的约束。

作者认为,以上差异仅看到两者的外观,而忽略了有偏差的本质。房地产开发企业具有公司的特征,与一般公司的特征不同。除《公司法》的一般规定外,还应具有相应的业务资格,有限责任公司的最低注册资本不得低于人民币100万元(《城市房地产管理法》第30条第1款)。房地产开发企业的核心与一般企业不同。土地资源元素在公司资产和开发中的作用是:一般企业的土地使用权主要用于满足固定经营的需要。房地产开发企业拥有更多的土地使用权。它被用作发展的增值资本,进行投资和建造,然后将地上建筑物与相应的土地使用权一起转让,以实现盈利。因此,房地产开发公司可以通过股权转让参与目标公司的业务活动,并通过目标公司拥有的土地资源的房地产开发来实现利润。根据实践调查,这种方法比在土地二级市场上直接使用土地使用权交易更为方便,既节省了资金,甚至避免了许多行政程序,减少了土地获取的难度,降低了当事人的利益。交易可以实现双赢。综上所述,股权转让不会改变土地使用权人,但实际上,股权转让会改变土地使用权的实际控制人,原权利人根据土地使用权取得相应的收益。由原始权利人拥有。这样,“新股东”也可以获得土地开发的商业机会。也就是说,房地产开发企业通过土地使用权的转让和股权的转让,取得了相同的实际经济效果,这正是房地产公司的选择。机会之道。

2.通过股权转让土地使用权的有害后果

(1)滥用公司独立人格监督了《房地产管理法》的有关规定

房地产业与民生发展、社会建设、国民经济密切相关。这个行业对土地的迫切需求催生了一系列关于房地产市场开发和土地资源开发的法律法规。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律对土地使用权流转规定了严格的程序,包括评估、行政复议、手续等;规定了房地产开发从征地到建设再到销售的程序和限制。规定土地出让人必须按照规定的用途开发土地使用权,否则涉嫌违法用地,这些规范都是为了规范我国房地产业的发展和相关的土地资源交易,有效利用土地,规范竞争秩序,遏制土地投机等违法行为。公司独立人格制度旨在通过法律赋予法人独立人格权,使其享有民事权利,承担民事义务和法律责任,并具有独立的民事主体资格,便于其参与民事法律关系。他们自己的名字。根据法人独立人格制度,股东财产与公司财产是分离的,但股东可以依法参与公司经营决策的制定,将其意志外化为公司意志,并执行和执行。以公司的名义实现多数甚至全体股东的意愿。而这种在公司外部不为公众所知的行为,在公司法理论中成为一种无形的行为。事实上,这种无形的行为对公司的业务发展有着重大影响。这种无形的行为是对法人独立人格制度的滥用。以股权转让方式转让土地使用权是这一无形行为的表现形式之一。股权转让的当事人是公司的股东和公司以外的其他组织和个人,独立于公司,与公司所拥有的财产也不同,但事实上,股权转让导致公司股东发生变化,也导致公司实际“操纵者”发生变化。新股东获得了目标公司财产和产权的“管理权”。资格,即开发利用公司土地使用权的权利。土地使用权的这种隐性转让是股权转让的法律隐喻,它规避了有关房地产和土地使用权转让的相关法律法规。

(2)逃避土地增值税是国家获取财政收入的最重要途径。它的功能是调整国民收入关系,这是国家进行宏观调控的重要手段。土地增值税是因转让而在国有土地上使用国有土地及其建筑物和附属物的权利所征收的税款。它的征收有利于加强国家对房地产开发商和房地产交易市场的监管;炒卖土地以获得暴利行为;帮助增加国家的财政收入,为经济建设积累资金。前面的分析认为,企业在转让土地使用权的过程中必须缴纳3%-5%的土地增值税,股权转让方式可以“节省”这笔巨额支出,达到减少交易的目的。成本。但是,实际上,这种行为导致该州的财政收入减少,同时避免了高额税收。特别是,中国的房地产市场目前正在流入大量的外资。当外资以这种方式在房地产市场中实现利润时。中国的财富将被大量消耗,这将对中国的长期经济发展产生负面影响。另一方面,这种行为导致房地产市场中的不公平竞争。一些企业按照法律程序和条件进行土地使用权出让后,成本将高于通过股权转让获得的土地使用权。企业通过这种方式,前者的竞争力被大大削弱,导致不公平现象,国家有意通过税收达到调节房地产市场发展的目的。

3.规范完善股权转让土地使用权的立法

(1)定义监管机构和职能

目前,中国土地使用权的行政转让管理机构是土地管理部门;因为公司的股权转让监管部门是各级工商部门,上市公司的股权转让也受到中国证监会和证券交易所的监管。股权转让和土地使用权转让两种不同行为的监管职责属于不同部门,在实践中不可避免地存在监管遗漏。有鉴于此,笔者认为,对此类行为的监督责任应主要由土地管理部门承担,因为房地产开发企业利用股权转让的方式是为了达到土地使用权转移的目的,避免监督。土地管理部门这些部门在土地监督方面积累了丰富的经验,也为股权交易双方简化了相关程序。因此,建议在各级土地管理部门建立房地产开发企业分支机构,其职责包括:对房地产开发企业土地使用权的转让,转让和抵押等法律行为的监督和批准。监测房地产开发企业的土地使用权状况;监督房地产开发企业在股权转让之前,之中和之后行使土地使用权;因股权转让而对房地产开发企业进行的登记发生所有权纠纷时,根据有关权利人的投诉,可以处以行政处罚,必要时可以送司法部门处理。在整个监督过程中,房地产开发企业应积极配合有关部门的监督,特别是当企业有重大经营活动对土地使用权产生重大影响时,要及时书面通知专项管理部门。房地产开发企业正在进行工程的,可以责令有关部门在限期内对改正,警告,罚款等行政处罚。

另外,由于房地产开发企业的股权转让行为可能涉及建设,土地,工商,税务等部门,因此建议相关部门共同执行法律,特别是以股权转让为手段。土地投机等,以保护房地产市场。订购。

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