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不动产预告登记制度的完善的探析

来源:www.timetimetime.net 时间:2019-10-11 编辑:生活

自从实行咨询式登记制度以来,从社会的层面上看,我国房地产市场上的“一房两卖”现象已得到明显遏制,抵押,地役权等其他房地产产权协议发生变化。还可以预先注册,从而更好地保护房地产交易中的债权。为了利益,促进双方遵守诺言并维护交易安全。从法律的角度来看,债权人预先登记不动产权后,不会因债权人的重新处置行为而丧失物权,这在保护债权人的索偿权方面发挥了很好的作用,并赋予了在合同交付中,债权人除合同责任外,还可以采用另一种权利救济方式追究债务人。在变革之中,违约通常是掌握主动权的强者,而对弱者的保护也是通知书注册系统价值的重要体现。

通知登记制度在我国可以称为新制度。其整体运作机制仍在探索中,还远远不够成熟。由于实践中缺乏案例支持和问题发现,因此仍然存在许多缺陷。因此,一方面,我们应该积极借鉴国外的成熟经验,出台适合中国国情的法规。另一方面,要根据自身情况补充完善制度。本文将总结我国房地产公告登记制度的不足,并为完善该制度提出一些建议。

一,通知书登记制度实施中存在的问题

(1)房地产登记法律制度不统一

《物权法》在介绍之前,中国的房地产注册系统分散在各种法律,行政法规,地方法规和司法解释中。从这些规定中,我们可以看到房地产登记制度的基础,但是这些规定是分散而复杂的。存在矛盾,其中许多矛盾是为了满足行政需要而引入的,不能很好地适应现代房地产交易市场,并且不能很好地维护交易安全。 2007年发布的《物权法》列出了房地产注册系统,它在房地产注册系统的立法过程中迈出了一大步,但是法律中的许多规定是通用的和通用的,并且通知注册系统具有只有一个空壳。《土地登记办法》《房屋登记办法》和其他规定出台后,补充了预告登记的程序,但是仍然没有统一的法律将房地产登记制度包括在内。我们必须承认,到目前为止,中国尚未建立统一的房地产登记制度,这种情况必须尽快改变。

(2)不动产登记机关不统一

《物权法》第10条规定,“房地产的真实注册应由不动产所在地的注册机构处理。国家对不动产实行统一登记制度。统一注册的范围,注册权限和注册方法由法律,行政法规规定。”但是,该法规目前只是原则性法规,尚未得到很好的实施。尚未确定统一注册机构。在中国现有的房地产类型中,森林,草原,土地,房屋等属于不同类型的房地产,由不同的行政机构管理。在大多数情况下,注册机构也是负责它的行政部门。例如,《土地登记办法》第3条和《房屋登记办法》第4条分别规定了土地和房屋的登记权,也就是说,土地登记应提交给国土资源行政部门,并进行房屋登记应向建设部门申请。另外,在通常情况下,当事人的登记,登记机关必须收取一定的费用,在利益的驱使下,房地产登记已成为各种行政机关竞争的对象。

由于《物权法》已经建立了统一的注册系统,因此作者认为当前注册混乱的情况只是暂时的。协调各个部门的利益并分配不同的工作内容需要一定的时间。此外,房地产统一登记面临的困难包括协调登记机关和房地产管理部门之间的关系,以及分配房地产登记资源。

(3)预告登记程序不完善

1.适用范围太窄

《物权法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》第二十条从不同的范围和程度规定了通知登记的适用范围。从这些法律规定可以看出,我国不动产预告登记的范围是请求不动产转让或者消灭的权利和请求变更不动产物权内容的权利。我国法律没有规定通知登记制度是否适用于有条件或有时间限制的情形,现行法律也没有对“其他不动产协议”的定义,这也说明我国法律对通知登记制度的适用范围不清楚。

国外许多立法对通知登记的范围都有明确的界定,并规定了请求权的条件和期限。日本法律与德国法律相似。认为预告登记的范围包括土地权利的出让或废止请求权、土地负担设定请求权、变更顺序或内容请求权、附条件或期限请求权。但是,由于日本物权变动采取意向主义,物权也被纳入通知登记的范围。由此可知,我国通知登记的范围与上述国家相比过于狭窄,不利于实践操作,也容易产生分歧。

2。预先登记的效力有限。

我国关于预告登记制度的法律规定,无论是[0x9a8b]还是[0x9a8b],都明确规定了预告登记在物权保护中的效力。通过字面解释,我们可以发现,我国的法律规定也隐含着优先权效力,但排除破产和强制执行程序的效力尚不具备。提到。

从《物权法》第20条规定的预告登记的效力来看,我国对预告登记的效力采取相对无效的原则,值得肯定。从其他国家的立法来看,德国、日本等国家的立法已经包括了物权保全实现的效力、破产保护秩序的效力和破产保护的效力。至于执行等公共权力的效力,各地的条件不尽相同,规定也不尽相同。

笔者认为,对于通知登记的效力,采用相对无效原则较为妥当。除物权实现的效力和效果外,破产排除和执行的效力也应提高。

三.应用条件的限制

中国《房屋登记办法》第二十条规定的申请条件为:当事人按照约定向有关登记机关提交有关材料。《物权法》补充了本申请条件。预售商品房预告登记,预售人不按照约定向预购人申请预告登记,预购人可以单方提出预告登记申请。这两条规定并不矛盾。通知登记制度的建立是对权利人权利的最大保障。只有这两项规定是不够的。笔者认为,如果该条款能够按照法院的预告登记判决进行登记,就可以保护权利人的权利,而不损害债务人本身。

4。登记程序不准确

首先,《物权法》在《预告登记无效条例》中,未区分3个月内未登记的原因。其次,我国的预告登记制度没有赋予债务人一定的抗辩权。权利和义务是相应的。当他们有义务时,也应该给予他们某些权利。它们不仅可以保护债务人,而且有损于整个制度的功能。在我国《房屋登记办法》等相关法律中,没有提及债务人的抗辩权。

第三,在我国现行的法律制度中,没有事先通知来注册该注册程序的规定。不动产预告登记是与该登记相对应的系统。最终目的是将预先通知注册推进到此注册,并实现产权的转移。如果注册不先进,则无法实现该系统的目的。但是,中国《物权法》仅规定升级此注册的期限为自注册之日起三个月,并且没有将预先通知注册推进此注册的具体程序和程序。这是系统中的主要缺陷,也是将来的立法中需要考虑的问题。

其次,完善中国房地产公告登记制度的提议

(1)制定统一的动植物登记法

自《物权法》于2007年颁布以来,房地产登记制度已正式建立,但有关不动产登记制度的法律规定仍以框架一般规定为主导。预先通知登记制度还仅规定了第20条的其中一项规定,其中不涉及债务人的抗辩权以及如何进行登记程序。在实践中遇到这些问题时,法官并不容易操作。即使《物权法》非常声音和完美,如果《物权法》的修订不正确,也不会获得良好的效果。

中国没有《物权法》,也没有统一的《不动产登记法》。我应该选择哪种立法模式?作者认为《民法典》是效力较高的法律,房地产注册系统设置为《不动产登记法》。它还显示了该系统的重要性,但毕竟《民法典》的开发是一个庞大而复杂的项目,需要长期的总结,研究和修改,因此不可能立即进行介绍。这不能解决我们统一房地产的迫切需要。登记系统和《民法典》的问题通常是原则性规定,不可能提供通知书的登记程序,甚至整个房地产登记系统,这都将不可避免地影响实际操作。另外,从中国目前的立法状况来看,关于不动产登记制度的立法既混乱又复杂。虽然可以用“新法优于旧法”的原则来补救,但不能从根本上解决问题。

《民法典》的引入不仅解决了当前房地产程序中的立法漏洞,而且从根本上结束了房地产注册立法的混乱。制定《民法典》时,可以更正《不动产登记法》中的缺陷以确保法律上的一致性。

中国《民法典》第10条第2款规定:“国家对房地产实行统一注册制度。统一注册的范围,注册机构和注册方法由法律,行政法规规定。”本条款是法律上的联系条款,它为[0x9A8B的发展]提供了依据。《物权法》应基于《物权法》完善注册过程规范,以促进《不动产登记法》注册实体规范的有效性。在此模式中,出于实现标准《不动产登记法》的目的,《物权法》处于辅助位置。目前,从中国现有的法律规范来看,《物权法》和《不动产登记法》的相关规定已超出《物权法》的规定范围,并且《土地登记办法》的规定得到了扩展和完善,《房屋登记办法》也可以遵循此方法,但是使用此方法,还处理了与《物权法》依赖关系的关系。《物权法》是《不动产登记法》的立法依据,后者不能背离前者,并且它是前者的规范对象之一,但要受法律调整的约束。中国《物权法》比《物权法》晚,这更有利于对《不动产登记法》进行全面审查,并且根据实践测试,规定的内容还可以扩展到《不动产登记法》未涵盖的方面,从而表达其独立性。尽管《物权法》和《物权法》在内容中具有实体和程序,但是由于《物权法》具有某些漏洞,因此《物权法》应该发挥其捕获功能,并且将超出纯粹的程序法范围。注册过程并补充《不动产登记法》中未指定的规定是非常现实和必要的。

(2)建立统一的注册机构

目前,中国的问题是土地,房屋,草地和林地等不动产的种类不同,属于不同的登记机关。登记机构的不一致将给当事方的登记带来困难,并为建立法律秩序造成障碍。当事人的登记不便,给当事人查询有关登记事项带来不便。因此,有必要建立统一的注册机构。

目前,关于哪个机构是统一注册机构的问题有几种看法。首先,建立法院作为房地产登记机构,其次,建立独立的中介机构作为房地产登记机构,其次,建立专门的管理房地产。注册管理。本文将逐一分析这三个观点。

梁慧星教授在《物权法》中的第231条第1款认为:“房地产登记册是证明不动产权的基础,县人民法院设立的登记机关是负责和维护的。登记簿的形式符合《不动产登记法》的规定。”可以看出,梁慧星教授主张使用法院作为房地产登记机构。

但是,这种立法模式具有某些缺点。首先,目前中国的法庭上有很多人,任务繁重。在这种情况下,进行房地产登记的人员,财力和物力的划分无疑会给法院工作增加沉重的负担。其次,作为中立的司法机关,如果发生纠纷,双方必须去法院查询登记簿上的记录,并检查登记的真实性。这肯定会影响法院的判决,并动摇法院的中立性。第三,如果法院工作人员没有遵循注册程序,存在渎职行为和其他行为,则应追究其责任,法院应对其工作人员追究责任。即使有回避制度,其他没有利益的法院也可以追究责任。这也会引起当事方的不信任,从而影响司法权威。

如果将中立的中介机构用作房地产登记机构,由于它不属于任何行政机构,因此可以保证其独立性,但也会带来新的问题。没有国家机关的强制力作为后盾,登记审查就缺乏一定的权威。面对申请人的错误注册,不能有效地惩罚当事人。因此,作者进一步同意第三种观点,即建立专门从事房地产登记的行政部门,该部门是政府机构的一部分,促进与其他行政机关的协调,并可以使用行政机关具有强制性,也可以提供虚假信息。该材料将受到惩罚。

(3)完善公告登记制度的具体程序

1.扩大预告登记的范围

中国的预告登记制度范围相对狭窄,定义还不够明确。实际上,通常存在差异,并且没有规定在条件或期限内是否可以应用通知注册系统。作者认为,预告注册的范围应适当扩大,包括:以保留转让,变更和废除财产权的权利,以保护财产权的内容或变更命令的权利,保留条件或权利。产权随时间的变化。索取权利。

2.正确定义预告登记的有效性

关于通知书登记的有效性,中国仅规定了实现产权保护的效力和效力。它没有提到消除破产和强制执行的效果,而是在立法模型中采用相对无效的原则。在这种模式下,债务人仍然可以对不动产采取纪律处分,但是如果纪律处分妨碍了权利人的登记权,则该纪律处分无效。如果纪律处分得到权利人的批准,或者索赔是行为的起因,则该原因被消除或不存在,则纪律处分也有效。这种立法模式既保护了权利人又保护了债务人,既维护了交易的安全性,又避免了对权利人的过度保护,在交易过程中实现了双赢。

此外,关于预告登记其他各方面的效力,我国法律还应明确规定,预告登记具有实现财产权实现,命令效力和效力的作用。消除破产程序的有效性。至于它是否具有排除国家公共权力的作用,中国现行立法中并未提及。作者认为,具有排除国家公共权力的作用不会损害国家权力的权威。通知注册应具有排除执行的国家权力。有效性。

3.完善预告登记申请机制

《物权法》第20条规定,当事方应根据相关注册机构申请预先通知注册。这项规定似乎遵循自愿原则,实际上将给双方带来极大的不利。《中国民法典草案建议稿附理由》规定,预售商品房可以单方面申请注册,但也以“合同”为基础。如果一方违反协议或没有书面协议,另一方应如何注册该通知?通知注册的申请条件应扩大。

目前,在中国预先登记的注册申请是在当事人同意的前提下进行的。《不动产登记法》提交的申请材料的第70、71和72条包括当事人关于预告注册的协议。如果没有书面协议或债务人拒绝协助,则应允许当事方向法院提起诉讼。当事人取得法院判决后,可以根据判决向登记机关申请登记,也可以直接向法院申请执行判决,法院直接向法院登记。该机构要求注册。但是,在授予权利人注册权的同时,它还应承担某些义务,例如允许预告注册人在申请预告注册之前支付10%的预付款。

综上所述,中国预告注册的申请条件应改为:根据当事人的约定,法院的注册通知书,向登记机关申请登记,或者向法院申请执行判决,法院直接要求登记机关进行登记。

4.向该注册说明预告注册的程序

中国《物权法》第20条和其他相关法律法规未明确宣布进行此注册的注册程序。提前注册提前到此注册应分为两种情况。

在第一种情况下,预告注册和注册之间没有中间配置。当事人可以按照有关登记机关的要求申请预告登记。债务人不予协助的,权利人可以诉讼方式请求法院通知登记。权利人取得法院判决后,可以通过判决向登记申请机关登记。为了直接向法院申请执行预告登记判决,法院直接要求登记机关对通知进行登记。

在第二种情况下,在预告登记和登记之间有中间纪律处分。此时,由于第三人的存在,情况将变得相对复杂。首先,如果注册义务人和第三方均同意协助注册,则预告注册权利人可以与注册义务人一起提交预告注册申请,第三方的同意以及联合申请协议。注册权;如果登记义务人同意协助登记,但第三人不同意协助登记,则通知登记权持有人可以起诉第三方,获得可以对第三方不利的判决,申请通知提前通知,债务人和第三方的联合申请协议判决已提交注册机构进行注册。其次,如果注册债务人不同意协助注册,则第三方同意协助注册,并且预告注册权利人可以起诉债务人,获得可以对债务人使用的判决,并且申请预告登记,对债务人的判决以及三人的同意书报送登记机关登记;如果债务人不同意协助注册,则第三方不同意协助注册,并且预告登记权利人可以起诉债务人和第三人向法院索取债务人和债权人。三人的判决书将判决书和预告登记申请书一起提交登记机关登记。

5.查明无效注册的原因,并明确债权人的抗辩权

在中国无效注册的原因之间没有明确的区别。因权利人原因未申请注册的,预告登记无效;债务人故意不通知权利人可以进行注册或者其他不能归因于权利人的理由而延迟时间的,预告注册不得无效。

此外,应明确债务人的权利。辩护权的行使是这种法律关系中债务人的权利,通知书注册的作用不受辩护权的存在的威胁。例如,张三与李思签订了房屋买卖合同并办理了通知登记。合同的性质未因通知注册而更改。它仍然是债权。如果张三不支付房款并导致根本违约,李思可以行使。有权提出抗辩权并要求终止针对张三的索赔的合同,并可以要求注册机构取消通知注册。如果张三只执行延误而没有造成根本的违约,李四只能要求暂时中止产权变更,不能要求登记机关取消通知登记。因此,在中国的预先通知登记制度中,应增加债务人的辩护权。

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